Các dự án với nhiều loại hình bất động sản tại Việt Nam trong vòng 2 năm trở lại đây mọc lên như “nấm sau mưa”. Tuy nhiên, để có thể dễ dàng nhận biết được các dự án một cách sâu sắc hơn nhằm phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu hay đầu tư, thì chúng ta cần phải đặc biệt lưu tâm đến loại hình bất động sản. Bên cạnh đó, điều đáng chú ý chính là những đặc điểm kèm theo các loại hình bất động sản đó.

 

 

Các Loại Hình Bất Động Sản Nổi Bật Tại Việt Nam 2020 – 2022

Đất Nền

Đất nền là những mảnh đất còn trống và chưa ảnh hưởng bởi tác động vật lý của con người như: xây dựng, trồng trọt, … Loại hình bất động sản này được hình thành và tồn tại, phát triển lâu đời nhất. Bắt đầu hình thành và chính thức được kinh doanh từ năm 1993, đến thời điểm hiện tại thì đất nền vẫn là hình thức đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhất đối với giới đầu tư bất động sản.

 

 

Đất nền được chia 3 loại chính:

Thổ cư

Là loại đất được dùng để xây dựng nhà và các công trình phúc lợi xã hội liên quan đến nhà ở. Đây là loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp. Do đó, loại hình không được sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp cả ở nông thôn hay thành thị. 

 

Xét về tính pháp lý, đất nền thổ cư ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Ví dụ như trên thị trường bất động sản có rất nhiều mảnh đất thổ cư tồn tại nhưng lại thiếu giấy tờ của các cơ quan chức năng. Đặc biệt, khi giao dịch loại đất này thì người bán và người mua chỉ sử dụng giấy ký tay giữa hai bên. Đây chính là điều khiến cho việc kinh doanh, trao đổi trong tương lai gặp nhiều hạn chế.

Đất nền dự án

Là loại đất nền đang trong diện quy hoạch, chủ đầu tư đang dự định xây dự án trên loại hình đất này, được sử dụng làm khu dân cư, khu sinh thái hoặc các tòa nhà, xưởng có quy mô từ nhỏ đến lớn, … Một số đặc điểm của loại hình bất động sản này là nằm ở khu vực được Nhà nước phê duyệt khắt khe và có quy hoạch rõ ràng.

 

Đặc điểm thứ hai là có hệ thống giao thông thuận lợi và nhiều tiện ích xung quanh. Ngoài ra, còn có hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ được quy hoạch và đầu tư phát triển.

Đất liền kề

Là loại đất thuộc sở hữu của các chủ dự án, được phân lô ra để bán. Về cơ bản, khái niệm đất nền liền kề giống với đất nền dự án. Tuy nhiên, như chính tên gọi, đất liền kề là các mảnh đất được bố trí sát với nhau đồng đều về kết cấu cũng như diện tích.

 

*Tham Khảo: Truyền Thông Thương Hiệu Trong Bất Động Sản: “Bình Mới Rượu Cũ” Cho Các Dự Án Lâu Năm Trong Năm 2023?

 

---

Bất Động Sản Công Nghiệp

Bất động sản nhà xưởng hay còn gọi là bất động sản công nghiệp là loại hình được xây dựng để phục vụ cho mục đích công nghiệp như: các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê, các khu đô thị phục vụ sản xuất công nghiệp, …

 

Mức thặng dư của bất động sản công nghiệp thể hiện ở khả năng khởi động nhanh, sử dụng thu nhập để bù đắp chi và tồn tại thặng dư sau khi bù đắp chi tiêu. Tương ứng, mô hình kinh doanh của bất động sản công nghiệp có 04 đặc điểm chính: “đầu tư lớn, khởi động nhanh, cung cấp dịch vụ giá trị gia tăng và theo đuổi sự ổn định lâu dài”.

 

Căn Hộ Office-tel

Là loại hình căn hộ được kết hợp giữa office (văn phòng) và hotel (khách sạn). Đúng như tên gọi, Officetel vừa là nơi để làm việc, vừa là nơi để ở với diện tích khoảng từ 35m2 đến 65m2. Khác với một văn phòng truyền thống hay một căn hộ thông thường, Officetel đáp ứng được nhu cầu của hầu hết những doanh nghiệp nhỏ nhất hay startup (công ty khởi nghiệp), đặc biệt là sau khi đại dịch Covid-19 vừa lắng xuống. 

 

 

Loại hình này đang rất phổ biến tại thị trường Việt Nam khi chúng sở hữu vô vàn lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư và người mua ở. Dòng sản phẩm có chi phí rẻ hơn, tiết kiệm không gian, … phù hợp với những doanh nghiệp nhỏ hay startup có nhân sự dưới 10 người. Office-tel có thời hạn sở hữu 50 năm, không được cấp sổ đỏ và chỉ cho phép đăng ký giấy phép tạm trú.

 

Căn Hộ SOHO

Căn hộ soho (viết tắt của “Small office, Home office”) cũng được ra đời với mục đích tương  tự với office-tel đó là thương mại. Những căn hộ SOHO chú trọng hơn vào mục đích sống (home) hơn là mục đích làm việc (office). Do đó, căn hộ có diện tích vừa phải và là giải pháp “2 trong 1” khi không gian văn phòng và sinh hoạt được kết hợp với nhau.

 

 

Dòng căn hộ SOHO ban đầu khởi nguồn từ các quốc gia phát triển như Hàn Quốc, Mỹ, Hồng Kông, … và chính thức được giới thiệu ở Việt Nam vào năm 2016 tại một số dự án.  Khi nhìn vào một số căn hộ, chúng ta có thể nhận thấy một số đặc điểm chung là phong cách kiến trúc hướng đến sự hiện đại, tối giản. Đồng thời, loại hình bất động sản này bao gồm một số tiện ích linh hoạt, đảm bảo đem đến văn phòng làm việc hiện đại nhưng vẫn giữ riêng tư trong sinh hoạt của chủ nhân.

 

Nhà Ở Riêng Lẻ

Là loại nhà phổ biến nhất, từ nông thôn đến thành thị, … vì hiện đại hóa, dân cư tập trung ở thành thị đông nên kéo theo nhu cầu phát triển nhà chung cư, tuy nhiên nhà riêng lẻ, tầng thấp vẫn là loại hình chiếm ưu thế tại nước ta hiện nay.

 

Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở được xây dựng trên thửa đất nền thổ cư riêng biệt của một cá thể, tổ chức, hộ gia đình. Về mặt pháp lý, loại hình này được nhà nước cấp sổ đỏ sử dụng vĩnh viễn. Nhà ở có thể được xây dựng trên toàn bộ hoặc một phần diện tích đất để tạo khoảng không gian sân, vườn, …

 

Loại hình bất động sản này khá đa dạng như:

• Nhà ở thông thường;

 

• Nhà phố kết hợp kinh doanh;

 

• Biệt thự.

 

Nhà Phố

Câu nói đùa “nhà mặt phố, bố làm quan” là minh chứng rõ ràng nhất thể hiện giá trị lớn của loại hình bất động sản nhà phố. Đây là một dạng của nhà ở riêng lẻ, thường dùng cho mục đích ở hoặc kết hợp kinh doanh ở các tuyến đường lớn, nhiều người qua lại. Vì thế, nhà phố thường có giá trị cao và vẫn luôn được yêu thích bởi giới đầu tư vì nó mang lại nhiều lợi ích kinh tế khi có thể tận dụng về lợi thế vị trí và tiện lợi đi lại buôn bán.

 

Nhà phố cũng được chia ra thành rất nhiều dạng, thường được quyền sở hữu vĩnh viễn như:

• Liền kề;

 

• Thương mại;

 

• Nhà phố xanh;

 

• Sân vườn.

 

Điểm hạn chế duy nhất của loại hình này là thường có diện tích hẹp, ồn ào vì đông đúc xe cộ và không có tính đảm bảo an ninh cao.

 

Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình thường được xây dựng ở những khu vực phát triển về du lịch hoặc khu nghỉ dưỡng. Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thường thấy bao gồm: căn hộ khách sạn condotel, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, biệt thự nghỉ dưỡng trên đồi, …

 

 

Nhà đầu tư có 2 lựa chọn: tự mình đứng ra kinh doanh hoặc cho chủ đầu tư thuê lại vận hành kinh doanh, sau đó hưởng phần lợi nhuận trong quá trình kinh doanh. Trong đó, nhà đầu tư Việt Nam thường lựa chọn phương án thứ hai, là ưu tiên hợp tác với chủ đầu tư lớn.

 

*Xem Thêm: Truyền Thông IMC Bất Động Sản: Chúng Ta “Ở Đâu” Trong Giai Đoạn Tiếp Theo?

 

---

Shophouse

Tựa như loại hình SOHO và Officetel, Shophouse được sinh ra để phục vụ cho mục đích kết hợp việc kinh doanh cửa hàng (shop) với nhà ở (house). Tuy nhiên, mô hình shophouse chú trọng xây dựng dưới đế các chung cư hoặc các căn nhà liền kề nhau để tạo thành một khu phố thương mại sầm uất.

 

 

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng để kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây không lâu nhưng đang dần trở thành xu hướng rất được quan tâm.

 

Căn Hộ Condotel

Condotel là thuật ngữ kết hợp giữa condo & hotel, tức là mô hình tích hợp giữa căn hộ và khách sạn. Đến đây, chắc hẳn chúng ta đã biết được loại hình này như thế nào rồi. Một sự tiện nghi tuyệt vời khi sở hữu hệ thống, tiện ích của khách sạn, đồng thời tích hợp thêm nhiều tiện ích của một căn hộ chung cư cao cấp từ phòng khách, nhà bếp, … và dịch vụ phòng 24/24.

 

 

Đặc biệt, chúng ta hoàn toàn có thể làm chủ sở hữu một căn có vị trí đẹp mắt, thuận tiện cho mọi hoạt động, cuộc sống và nghỉ dưỡng của mình. Đây là điều mà chắc chắn cả căn hộ lẫn khách sạn đều rất khó có được. 

 

Thực chất condotel chỉ mới du nhập thị trường Việt Nam từ năm 2015, cho đến giai đoạn 2016 – 2017 là những năm cực thịnh của loại hình bất động sản condotel với 23.000 căn hộ được tiêu thụ mỗi năm. Người sở hữu condotel được lựa chọn theo hai hình thức: tự quản lý, vận hành cho thuê và được thuê lại giúp quản lý, vận hành căn.

 

Chung Cư

Để dễ hình dung nhất, chung cư là phiên bản nâng cấp của khu nhà ở tập thể. Chúng được xây dựng bởi các tòa nhà lớn nằm tại các thành phố lớn, đô thị lớn hoặc khu công nghiệp.

 

Mục đích là để sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Chúng tập hợp nhiều căn hộ nhỏ bên trong và cùng sử dụng chung các hệ thống cơ sở hạ tầng như cầu thang, thang máy, hầm gửi xe, sảnh, …

 

*Đọc Thêm: Bất Động Sản Căn Hộ Chung Cư: Căn Hộ Chung Cư Cũ Là Giải Pháp An Cư Cho Đa Số Người Dân Tại Sài Gòn

 

Biệt Thự

Trong lịch sử được hình thành ở thời kỳ La Mã, biệt thự là nơi ở của tầng lớp thượng lưu La Mã cổ đại. Sau sự sụp đổ của Cộng hòa La Mã, biệt thự được chuyển giao cho Giáo hội để tái sử dụng như một tu viện. Sau đó, họ dần phát triển qua các thời Trung cổ và duy trì đến hiện nay. 

 

 

Đối với hiện tại, biệt thự đã được sáng tạo theo nhiều lối kiến trúc khác nhau. Nhưng vẫn giữ lại một số đặc điểm chung đó là đều có một số tiện ích khép kín như: bể bơi, sân vườn, hồ cá, … Một số loại biệt thự phổ biến hiện nay trên thế giới; bao gồm:

• Hiện đại
• Tân cổ điển châu Âu
• Đơn lập

 

• Song lập
• Mini
• Nhà vườn

 

• Biệt thự nghỉ dưỡng
• Biệt thự du lịch

 

*Đọc Thêm: Bất Động Sản Chung Cư Căn Hộ – “Vùng Đất Màu Mỡ” Cho Hoạt Động Truyền Thông Trong Năm 2023?

 

Đâu Là Loại Hình Nổi Bật Trong Những Năm Gần Đây?

Trong giai đoạn 2020 – 2022, trải qua nhiều biến động của thị trường thì nhu cầu nhà ở tăng cao là lý do quan trọng khiến giá của hàng loạt dự án chung cư căn hộ tiếp tục tăng và thị trường nhà ở sôi động bất chấp đại dịch.

 

Giai Đoạn 2020 – 2021

Ngay trong năm 2020, nhiều chuyên gia đã chỉ ra nghịch lý của thị trường căn hộ tại Tp.HCM cả năm 2020, đó là dù dịch Covid – 19 hành hoành, sức cầu nhìn chung yếu nhưng giá mua/ bán bất động sản vẫn tăng. Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong Quý III/2020 đạt 12.530 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư), giao dịch đạt 9.408/ 12.530 sản phẩm và tỉ lệ hấp thụ tương đương 75,1%.

 

Tương tự, bất động sản chung cư căn hộ của thủ đô Hà Nội cũng chiếm lĩnh thị trường, khi số lượng mở bán mới và hấp thị đều ở mức cao 4.415/4.915 căn.

 

 

Giai Đoạn 2021 – 2022

Đến với năm 2021, thị trường bất động sản ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh nhất trong 10 tháng đầu năm 2022, lần lượt 21%, 13% và 11% so với cùng kỳ năm 2021 đối với loại hình bất động sản bán, nhà mặt phố, biệt thự, chung cư. Trong khi đó, mức độ quan tâm nhà riêng và đất nền gần như không có sự thay đổi, lượng quan tâm đất dự án giảm 13%. Năm 2022, giữa lúc thị trường gặp nhiều khó khăn, các phân khúc bất động sản có xu hướng chững lại thì loại hình chung cư căn hộ lại có sự bứt phá mạnh mẽ.

 

Ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, số lượng chung cư chào bán đang dao động ở mức 20.000 – 25.000 căn. Nếu so với dân số tại hai thành phố lớn này, nguồn cung so với nhu cầu vẫn rất hạn chế. 

 

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp/ thương hiệu bất động sản hiện vẫn chưa được tháo gỡ về vốn. Thậm chí, các đơn vị này còn chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án hay các vấn đề pháp lý, điều này khiến nguồn cung ngày càng bó hẹp và tạo nên áp lực giữ giá ở mức cao.

 

*Tham Khảo: Vai Trò “Thao Túng Tâm Lý” Của Sa Bàn Trong Marketing Bất Động Sản

 

Dự Án Bất Động Sản Tương Ứng Với Các Loại Hình Sản Phẩm

Một trong những dự án đất nền đã được Munkas Agency thực hiện xây dựng chiến lược marketing là dự án Ario Park View đến từ Chủ đầu tư Công ty TNHH xuất nhập khẩu Hà Anh Tuấn.

 

Tọa lạc trên vị trí kim cương của thị xã Phú Mỹ, Ario Park View xuất hiện với quỹ đất vàng tỏa sáng rực rỡ nơi đây. Ưu điểm vàng của sản phẩm là sở hữu diện tích mặt tiền lớn lên đến 10.000m2, nằm ngay trung tâm thành phố cảng quốc tế Cái Mép trong tương lai, đồng thời là một trong 19 cảng biển lớn nhất thế giới.

 

 

Xét về mặt giá, ở thời điểm Munkas Agency tham gia vào quá trình xây dựng chiến lược, giá bán chỉ rơi vào khoảng 13 triệu/m2. Đến thời điểm hiện tại, Ario Park View đã chạm mốc 3,9 tỷ/ nền. 

 

Như vậy, với sự đa dạng nhu cầu cũng như đa dạng về các loại hình bất động sản trên thị trường đã cùng tạo nên thị trường vô cùng năng động và sôi nổi, để từ đó mở ra cánh cửa cơ hội cho các nhà đầu tư, khách hàng cũng như chủ đầu tư tiềm năng.

 

---

 

Munkas Creative Agency – Đơn vị cung cấp giải pháp sáng tạo dành cho bất động sản. Theo dõi Munkas để đón đọc nội dung bổ ích tiếp theo.

 

*Đọc Tiếp: Marketing Bất Động Sản Năm 2023: Trạng Thái “VUCA” Đòi Hỏi Sự Kiên Định

 

 

Munkas Creative Agency