Lăng Kính Chuyên Gia (2023)
KỲ 2: “Đón Sóng” Giữa Thị Trường Bất Động Sản Đầy Biến Động
1) Hiện nay thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn trong thế “khó” nên nhà đầu tư và người mua vẫn còn e ngại và thận trọng. Vậy làm sao để thúc đẩy đầu ra cho nguồn bất động sản này?
(Ảnh 1 – Thị Trường Bất Động Sản Năm 2023 Gặp Rất Nhiều Khó Khăn Trong Giai Đoạn Mở Đầu)
*Tham Khảo: Marketing Bất Động Sản Năm 2023: Trạng Thái “VUCA” Đòi Hỏi Sự Kiên Định
Giá Bất Động Sản Tăng Trên Nền Tảng Sử Dụng Đòn Bẩy Tài Chính
Tại tọa đàm “Điểm sáng đầu tư năm 2023” diễn ra vào giữa tháng 2, ông Đào Phúc Tường – chuyên gia tài chính chỉ ra có 3 lý do khiến giá nhà rất khó giảm.
Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư “ruột”. Năm 2022, FiinGroup đưa ra định nghĩa: Nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua trực tiếp từ giai đoạn đầu dự án. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng.
Thứ hai, 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp tại các ngân hàng là bất động sản, nếu giảm giá sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản này. Khi đó, ngân hàng yêu cầu các doanh nghiệp phải bổ sung tài sản đảm bảo. Như vậy, câu hỏi khó đặt ra cho các doanh nghiệp: Còn tài sản để bổ sung?
Thứ ba là tính pháp lý. Nhiều dự án vướng vấn đề pháp lý, nếu giảm giá thì công ty bất động sản cũng không bán được.
“Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá… Về mặt logic, cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc. Thực tế trên thị trường, nhiều công ty đã giảm giá, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh”, ông Đào Phúc Tường nhấn mạnh.
Ý Kiến Chuyên Gia Bất Động Sản
Cũng theo ông Đào Phúc Tường, giá bất động sản đã tăng lên mức cao trên nền tảng sử dụng đòn bẩy quá lớn. Do vậy, giá bất động sản phải giảm đủ sâu để kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường. Đồng thời, lãi suất cần được giảm nhằm tạo cơ hội cho nhà đầu tư bước vào “sân chơi” kích cầu thị trường.
Ngân hàng Nhà nước cho biết, theo báo cáo của các ngân hàng thương mại, trong tháng 2/2023, mặt bằng lãi suất đã ổn định và thực tế, lãi suất trên thị trường đã có xu hướng giảm. Lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới đã giảm khoảng 0,4%/năm (so với cuối năm 2022); đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân. Từ ngày 6/3/2023, nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất tiền gửi.
(Ảnh 2 – Nhiều Chuyên Gia Cho Rằng Thị Trường Bất Động Sản Sẽ Sớm Được Tái Kích Hoạt Trở Lại Trong Năm 2023)
Trong đó, 4 ngân hàng thương mại Nhà nước giảm 0,2%/năm so với mức lãi suất niêm yết của từng ngân hàng tính từ ngày 27/2/2023 đối với nhóm kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng; các ngân hàng thương mại cổ phần giảm 0,5%/năm so với mức lãi suất của từng ngân hàng tính từ ngày 27/02/2023 đối với nhóm kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng.
Vào sáng 6/3/2023, hầu hết các ngân hàng đã đưa lãi suất huy động xuống dưới mốc 9%/năm, có nơi chỉ còn quanh 8%-8,5%/năm. So với đầu năm, lãi suất huy động đã giảm khoảng 0,5% – 1%/năm. So với đỉnh cuối năm 2022, lãi suất đã giảm tới 1,5% – 2%/ năm. Đa số các ngân hàng thương mại tư nhân điều chỉnh giảm 0,3% – 0,5%/năm, thậm chí gần 1%/năm. Việc đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi sẽ giúp các ngân hàng thương mại giảm chi phí, qua đó có điều kiện để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế, nhất là đối với các lĩnh vực ưu tiên.
*Đọc Thêm: Vai Trò “Thao Túng Tâm Lý” Của Sa Bàn Trong Marketing Bất Động Sản
2) Tỷ Lệ Sở Hữu Nhà Ở Khu Vực Thành Phố Hồ Chí Minh Khá Thấp
Những Số Liệu Đáng Tin Cậy
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc đạt 24,4m2; khu vực đô thị đạt 25,1m2; khu vực nông thôn đạt 24m2. Ở thành phố Hồ Chí Minh, tính đến tháng 6/2021, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 20,65m²/người và sẽ phấn đấu nâng lên 21,04 m²/người vào cuối năm 2021. Có thể thấy, diện tích nhà ở bình quân của thành phố khá thấp so với mức chung của cả nước.
“Còn bây giờ, lợi tức trên chi phí khi đầu tư ở thị trường Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh quanh 3-5%, trong khi lãi suất tiền gửi 9-10%/năm, chứng tỏ bất động sản chưa phải là cơ hội đầu tư hấp dẫn để kéo nhà đầu tư trở lại thị trường, còn nhóm người mua nhà để ở thực lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Số lượng rất lớn bất động sản bán ra thị trường trong ba năm vừa rồi chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư bất động sản chứ không phải đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông Tường nêu rõ.
(Ảnh 3 – Một Đơn Vị Truyền Thông Bất Động Sản Chuyên Biệt Là Một Yếu Tố Quan Trọng Mà Các Chủ Đầu Tư & Đơn Vị Phát Triển Cần Lưu Tâm)
Báo cáo của CBRE cho biết ở Quý 4/2022, chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Đây cũng là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây (không kể hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid). Tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận trong năm 2022 đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch trong năm 2019.
Bất Động Sản Căn Hộ/ Chung Cư Tại Thành Phố Hồ Chí Minh (2023)
Dự kiến trong năm 2023, thành phố Hồ Chí Minh sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%. Ngoài khu Đông vẫn là hướng phát triển chính của thành phố với hơn 48% tổng nguồn cung, khu vực phía Tây là điểm sáng mới với khoảng hơn 2.000 căn hộ dự kiến được chào bán, chủ yếu tập trung tại khu vực Quận Bình Tân. Dự kiến, Huyện Hóc Môn có dự án chung cư thương mại đầu tiên với nguồn cung khoảng 800 căn hộ.
Như vậy, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn cao nhưng vì sự biến động của thị trường tạo tâm lý e ngại cho người mua. Nếu doanh nghiệp bất động sản biết sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất đang được hỗ trợ như hiện nay thì năm 2023 vẫn là cơ hội cho các doanh nghiệp chọn phân khúc và sản phẩm phù hợp với thị trường để “đón sóng”.
*Xem Lại: Kỳ 1: Tín Hiệu Vui – Thị Trường Bất Động Sản Năm 2023
Thúy Huỳnh (tổng hợp)
Munkas Creative Agency
