Việc nghiên cứu chuyên sâu một vấn đề xa lạ hay kể cả là cập nhật những thông tin mới mẻ đều sẽ tối ưu khả năng làm việc, hiệu quả cuối cùng (output results). Tuy vậy, nếu một cá nhân đã hiểu về bất động sản và truyền thông xung quanh loại sản phẩm này thì có những thao tác cơ bản cho việc tìm hiểu dự án bất động sản hay không?

 

Bất Động Sản Dưới Góc Nhìn Của Những Nhà Chiến Lược Marketing

Lạm phát tăng cao, tín dụng thắt chặt, hạn chế ngân sách, khách hàng khó tính hơn,… là nỗi trăn trở của không ít Chủ đầu tư trong việc tiếp cận thị trường bất động sản. Đứng trước những vấn đề đó, các nhà chiến lược marketing cũng gần như phải “căng não” để làm sao có thể tạo ra các giải pháp tối ưu nhất cho doanh nghiệp. Không giống với các thị trường khác như FMCG, F&B, … thị trường bất động sản (real estate) mang giá trị cao, thậm chí là tác động lớn đến nhiều yếu tố gây ảnh hưởng đến xã hội.

 

 

Những nhà chiến lược luôn không ngừng nghiên cứu sâu sát với tình hình thực tế của thị trường một cách chi tiết nhất, nhưng cũng đảm bảo có tầm nhìn tổng quan. Đồng thời có hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong thời điểm quá khứ, hiện tại và tương lai.

 

*Xem Thêm: Marketing Trong Bất Động Sản: Thị Trường, Khẩu Vị Và Khả Năng Thích Ứng Của Nhà Quảng Cáo

 

7 Bước Thần Kỳ Cho Việc Nghiên Cứu Chuyên Sâu Một Dự Án Bất Động Sản Từ Agency Hàng Đầu

Bước 1: Tiếp Nhận, Phân Tích Và Nắm Kỹ Các Mục Tiêu Của Dự Án

Trước tiên, sau quá trình trao đổi cùng doanh nghiệp, người làm truyền thông bất động sản sẽ tiếp nhận thông tin dự án và nhu cầu của doanh nghiệp. Đồng thời, nắm rõ mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp. Chỉ khi chúng ta hiểu được vị thế hiện tại và đặt mục tiêu xa hơn cho doanh nghiệp thì mới có thể suy ra các lộ trình phù hợp để đạt được mục tiêu đó.

 

Bước 2: Nghiên Cứu Tình Hình Khu Vực Có Dự Án Bất Động Sản

Tiếp theo là đi sâu vào tìm hiểu chuyên sâu về dự án bao gồm:

• Vị trí của dự án

Tổng thống Mỹ Donald Trump từng là 1 tay trùm bất động sản khét tiếng ở Mỹ và ông đã cho rằng: “Đối với 1 dự án bất động sản thì quan trọng nhất là vị trí – vị trí – và vị trí”. Hãy đảm bảo rằng vị trí cụ thể của dự án, tình hình ở khu vực đang có điểm nào cần phải chú ý, đặc biệt là tiềm năng của vùng địa phương đó.

 

Đối với các nhà làm truyền thông bất động sản, hoạt động site-check (xem thực địa) dự án là điều cần thiết để có thể “nhìn tận mắt – bắt tận tay” nhằm bổ trợ cho việc nghiên cứu chính xác hơn.

 

• Pháp lý dự án

Hãy tìm hiểu tất cả các thông tin liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản mà chúng ta đang dự kiến sinh ra nguồn giao dịch: dự án đã được cấp phép đầu tư, xây dựng hay chưa, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, …

 

 

Bước 3: Tìm Hiểu Hành Vi Khách Hàng Mua/ Bán Bất Động Sản

Khách hàng bất động sản là nhiều vô kể, ai cũng có nhu cầu mua bất động sản, nhưng ai mới là khách hàng mục tiêu của dự án mới là điều cần phải làm rõ. Một thương hiệu tồn tại là vì khách hàng. Đến bước này, khi đã có hiểu biết về đặc điểm nhận dạng thương hiệu, chúng ta có thể bắt đầu gây được tiếng vang với các đối tượng khách hàng. 

 

 

Để bắt đầu nghiên cứu về hành vi khách hàng bất động sản, hãy chia các đối tượng khách hàng mục tiêu vào các nhóm khác nhau dựa trên các yếu tố cơ bản sau:

• Theo loại hình sản phẩm: Sản phẩm bất động sản có thể có một khoảng giá rộng và sẽ phù hợp với các đối tượng khách hàng nhất định theo từng mức giá;

 

• Theo quốc gia, khu vực: Mỗi tỉnh thành, khu vực lại có một đặc điểm riêng về phong tục, văn hóa, hành vi và thậm chí là suy nghĩ chung của hầu hết cư dân ở khu vực đó về một vấn đề có thể liên quan đến ngành.

 

• Nhu cầu/Phong cách sống: Đây là nhóm khách hàng mua một dòng sản phẩm nhất định ở một mức giá nhất định dành cho nhu cầu về lối sống;

 

• Trạng thái mua: Hành trình mua của khách hàng rất đa dạng, tạo nên người mua lần đầu, lần hai, hay mua đầu tư, mua cho con cái, etc.

 

*Đọc Thêm: Chuyển Đổi Số Ngành Bất động Sản: Khi Thị Trường Định Hình Công Nghệ

 

Bước 4: Nghiên Cứu Chủ Quan Và Khách Quan Về Thông Tin Dự Án

Việc nghiên cứu và báo cáo thị trường là công đoạn khởi đầu đặc biệt quan trọng đối với tổng thể lộ trình phát triển dự án bất động sản. Trong đó, các tài liệu báo cáo là thông tin đặc biệt quan trọng, giúp chuyên viên truyền thông có cơ sở tư liệu đánh giá mức độ khả thi và có chiến lược phù hợp với từng dòng sản phẩm của doanh nghiệp.

 

Trong một báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải có một số thông tin cơ bản: tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội, chính trị, tác động của môi trường, khí hậu, cơ sở hạ tầng, quy hoạch của địa phương và nguồn cung – cầu của thị trường trong khu vực.

 

Đồng thời, thực hiện nghiên cứu bất động sản cũng giống như các ngành hàng khác. Nhà quảng cáo có thể thực hiện nghiên cứu chủ quan về sản phẩm dựa trên những trải nghiệm và tư duy am hiểu của một người làm truyền thông.

 

Bước 5: Phân Tích Đối Thủ Cạnh Tranh Và Đánh Giá Chiến Lược Truyền Thông Cũ

“Biết người biết ta, trăm trận trăm thắng”, đến bước này, doanh nghiệp hãy sử dụng mọi chiến lược để nghiên cứu đối thủ cạnh tranh. Nhóm đối thủ cạnh tranh được chia ra 3 nhóm:

• Đối thủ trực tiếp

Đây là nhóm đối thủ cạnh tranh trực tiếp với dự án của doanh nghiệp, đây là những đối thủ cùng kinh doanh dòng sản phẩm dự án bất động sản, giá bán tương đương, cùng phân khúc khách hàng và có năng lực cạnh tranh tương đương nhau.

 

Ví dụ như cùng là dự án bất động sản chung cư tại quận 7, nhưng sản phẩm của doanh nghiệp/ thương hiệu đó lại sở hữu USP về tiện ích. Nhưng đối thủ tương đương lại có USP nghệ thuật kiến trúc của một tòa nhà. Vậy trong trường hợp này, chúng ta cần phải nghiên cứu như thế nào để làm sao thu hút khách hàng lựa chọn sản phẩm của doanh nghiệp thay vì sản phẩm của đối thủ? Một trong những cách tốt nhất để hiểu về đối thủ cạnh tranh của mình là trở thành khách hàng của họ.

 

Tới vị trí của họ, nhìn xung quanh và xem xét một số tài liệu của họ. Chú ý quảng cáo của họ trong các bản tin và tờ báo. Nhìn vào các trang web của họ, thậm chí là mua hàng của họ để trải nghiệm sâu sắc hơn.

 

• Đối thủ gián tiếp

Khác với đối thủ trực tiếp, đối thủ gián tiếp là những đơn vị kinh doanh mặc dù không có cùng sản phẩm nhưng lại hướng tới phân khúc thị trường giống nhau, thỏa mãn cùng một nhu cầu của khách hàng hoặc giải quyết cùng một vấn đề. Chẳng hạn đều là bất động sản, nhưng doanh nghiệp có loại hình chung cư và doanh nghiệp có loại hình đất nền là hai đối thủ của nhau, nhưng cả hai đều có thể đáp ứng nhu cầu mua đầu tư của khách hàng.

 

• Đối thủ tiềm năng

Đối thủ tiềm năng là các doanh nghiệp chưa xuất hiện trên lĩnh vực hoặc đã xuất hiện nhưng chưa cung cấp bất kỳ sản phẩm hay dịch vụ nào cho thị trường. Đây được xem là mối đe dọa lớn có thể ảnh hưởng tới thị trường và lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp/ thương hiệu trong tương lai. Khả năng cạnh tranh của các đối thủ này được đánh giá qua rào cản gia nhập. Nếu chi phí tham gia vào ngành của đối thủ tiềm ẩn bỏ ra càng cao thì rào cản gia nhập càng lớn.

 

Bước 6: Mô Hình SWOT, Lý Thuyết 4P & 7P – Truy Tìm Vấn Đề & USP Của Dự Án

Mô hình SWOT, lý thuyết marketing 4P hay 7P đều là phương pháp marketing hiện đại được áp dụng và thành công trên nhiều mặt và có ích dù ở bất kỳ thời điểm nào. Những mô hình này được áp dụng để hiểu chuyên sâu hơn về dự án nhằm đưa ra giải pháp giải quyết cho những vấn đề mà mô hình đã chỉ ra. 

 

• Mô Hình SWOT

Cụ thể, SWOT là viết tắt của 4 từ Tiếng Anh: Strengths (Thế Mạnh), Weaknesses (Điểm Yếu), Opportunities (Cơ Hội) và Threats (Thách Thức) – là mô hình (hay ma trận) phân tích kinh doanh nổi tiếng dành cho doanh nghiệp muốn cải thiện tình hình kinh doanh bằng định hướng đúng đắn và xây dựng những nền tảng phát triển vững chắc.

 

Trong đó thế mạnh và điểm yếu được xem là hai yếu tố nội bộ trong một doanh nghiệp. Ví dụ như danh tiếng, đặc điểm, vị trí địa lý. Gọi là yếu tố nội bộ, bởi vì đây là những yếu tố mà doanh nghiệp có thể nỗ lực để thay đổi.

 

 

Còn cơ hội (opportunities) và rủi ro (threats) là hai yếu tố tác động bên ngoài. Ví dụ như nguồn cung ứng, đối thủ, giá thị trường, vì chúng không phải những yếu tố chỉ cần muốn là có thể kiểm soát được.

 

*Tham Khảo: Mô Hình SWOT – Có Còn Phù Hợp Đối Với Marketing Bất Động Sản Đa Kênh?

 

• Lý Thuyết 4P Trong Marketing

4P là chiến lược marketing-mix, bao gồm 4 yếu tố: Product – Place – Price – Promotion. Mọi chiến thuật tại các khung ký thuyết marketing mix đều tác động đến nhu cầu của khách hàng và đều có mối quan hệ tương quan với nhau. Với sự biến đổi của thị trường, mô hình 4P chưa thể đáp ứng được, người làm truyền thông bất động sản phát triển 4P thành 7P. Mô hình 7P bổ sung 3 yếu tố là: People, Process và Physical Evidence.

 

 

*Tham Khảo: Một Góc Nhìn Rất Khác Về 4P Trong Marketing Bất Động Sản

 

Bước 7: Hình Dung Sơ Bộ Kênh Truyền Thông Và Chiến Thuật Marketing Cần Sử Dụng

Hãy lưu ý khi lựa chọn chiến thuật là phải đảm bảo được các yếu tố của 6 bước trên, một khi đã nghiên cứu chuyên sâu về thông tin dự án thì nhà chiến lược mới nhắm được là đánh vào ai, đánh như thế nào và dùng kênh nào để đánh cho hiệu quả.

 

Chiến thuật luôn luôn phải đi đôi với chiến lược. Mỗi một chiến thuật đưa ra đều phải so đo tính toán kỹ lưỡng, ngay cả khi kênh chiến thuật chỉ được sử dụng trong thời gian ngắn hạn. Tuy nhiên nếu có sự thay đổi, nó đều làm ảnh hưởng đến mục tiêu cuối cùng. 

 

Nghiên Cứu Dự Án: Thao Tác Cần Thiết Hay Một Hoạt Động Dành Cho “Newbie”?

Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản có tính chất đặc thù, xây dựng một chiến lược để đem về doanh số khổng lồ cho doanh nghiệp là điều không hề dễ dàng. Cũng giống như khi chúng ta xây một ngôi nhà, thì để quyết định ngôi nhà của chúng ta có vững chắc và lớn mạnh hay không thì phải có nền móng bền chắc.

 

Làm marketing cũng như thế, nghiên cứu là công việc sơ khởi để bắt đầu xây dựng nguyên cả một chiến lược, sai một yếu tố là kéo theo cả một chiến lược thất bại. 

 

 

Không chỉ dành cho người mới (newbie), bất kỳ ai khi bước đầu tiếp nhận làm chiến lược marketing bất động sản thì đều phải thấu hiểu cặn kẽ từng yếu tố chi tiết nhất của dự án đó, ngay cả khi dự án đó chưa trở thành hình hài.

 

*Đọc Thêm: 7 Chiến Lược Marketing Bất Động Sản Hiệu Quả Giúp Tăng Doanh Số

 

 Munkas Creative Agency