Thị trường bất động sản không thiếu những lúc “nhiễu loạn” do sự vận hành quá mức kiểm soát của “bàn tay vô hình”. Tuy nhiên, đó chính là thời điểm mà sự quản lý của Nhà nước cần được kích hoạt. Đó là minh chứng rõ nét nhất cho nền kinh tế hỗn hợp. Điểm đặc biệt của nền kinh tế hỗn hợp là cơ chế hoạt động của nó, vừa tư nhân hóa vừa có sự can thiệp của Nhà nước. Vậy thị trường bất động sản phản ánh nền kinh tế hỗn hợp ở những khía cạnh nào? Hãy cùng Munkas Creative Agency tìm hiểu.

 

Nền Kinh Tế Hỗn Hợp Tại Việt Nam

Lịch Sử Nền Kinh Tế Hỗn Hợp

Từ những năm 60 – 70 của thế kỷ XX, Paul Anthony Samuelson (P. A. Samuelson) – nhà kinh tế học Hoa Kỳ đã đề ra lý thuyết “nền kinh tế hỗn hợp” dựa trên học thuyết của J. M. Keynes – Nhà kinh tế học người Anh về vai trò tự điều chỉnh của nền kinh tế và học thuyết của phái Tân cổ điển. Lý thuyết “nền kinh tế hỗn hợp” với luận điểm là nền kinh tế thị trường nhưng có sự quản lý của Nhà nước, nền kinh tế được vận hành bởi hai bàn tay: “bàn tay vô hình” thị trường và “bàn tay hữu hình” Nhà nước.

 

 

Sự kết hợp linh hoạt cả hai bàn tay trong việc điều hành kinh tế của P. A. Samuelson có nhiều điểm tương đồng với quan điểm của Việt Nam trong việc phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Do đó, nghiên cứu các học thuyết kinh tế nói chung và lý thuyết nền kinh tế hỗn hợp nói riêng có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển nền kinh tế ở nước ta. 

 

Khái Niệm Cụ Thể

Nền kinh tế hỗn hợp là hệ thống kết hợp các khía cạnh của cả chủ nghĩa tư bản và chủ nghĩa xã hội. Hệ thống kinh tế hỗn hợp bảo vệ tài sản tư nhân và cho phép mức độ tự do kinh tế trong việc sử dụng vốn, nhưng cũng cho phép các chính phủ can thiệp vào các hoạt động kinh tế nhằm đạt được các mục tiêu xã hội. Về cơ bản, nền kinh tế hỗn hợp (mixed economic) được điều hành bởi cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước.

 

Cơ Chế Thị Trường Khi Nhà Nước Kiểm Soát

Theo P. A. Samuelson, cơ chế thị trường là một hình thức tổ chức kinh tế, trong đó cá nhân người tiêu dùng và các nhà kinh doanh tác động lẫn nhau qua thị trường để xác định ba vấn đề trung tâm của tổ chức kinh tế:

• Sản xuất hàng hóa gì?
• Sản xuất hàng hóa như thế nào?
• Mục tiêu sản xuất nhắm đến đối tượng nào?

 

 

Cơ chế thị trường là quá trình tự điều tiết của nền kinh tế thị trường do sự tác động của các quy luật vốn có của nó. Cơ chế thị trường sẽ thích ứng lẫn nhau, tự điều tiết các yếu tố giá cả, cung – cầu, cạnh tranh, … và trực tiếp phát huy tác dụng trên thị trường để điều tiết nền kinh tế thị trường. 

 

Đến thời điểm hiện tại, các Luật và văn bản liên quan được xem là khá đầy đủ để điều tiết thị trường bất động sản. Trong năm 2022, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản và kể cả sửa đổi bổ sung Luật Xây dựng. Hiện nay, xu hướng chung của Nhà nước Việt Nam là đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tăng cường và ưu đãi đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp thành lập mới và quản lý hoạt động hiệu quả. Bên cạnh đó, Chính phủ Việt Nam cũng ra các quy định chặt chẽ hơn về vấn đề chuyển nhượng và mua bán các dự án bất động sản. 

 

Giá Cả: Tín Hiệu Của Cơ Chế Thị Trường

Giá cả thị trường là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của hàng hoá và có những chức năng chủ yếu sau đây:

• Chức năng thông tin: những thông tin về giá cả thị trường cho người sản xuất biết được tình hình sản xuất trong các ngành, biết được tương quan cung – cầu, biết được sự khan hiếm đối với các loại hàng hóa, sản phẩm và dịch vụ. Nhờ đó mà những đơn vị kinh tế có liên quan ra được những quyết định thích hợp

 

• Chức năng phân bố các nguồn lực kinh tế: sự biến động của giá cả sẽ dẫn đến sự biến động của cung – cầu, sản xuất và tiêu dùng và dẫn đến sự biến đổi trong phân bố các nguồn lực kinh tế. Những người sản xuất sẽ chuyển vốn từ nơi giá cả thấp, do đó lợi nhuận thấp đến nơi giá cả hàng hoá cao, do đó lợi nhuận cao.

 

• Chức năng thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật: để có thể cạnh tranh được về giá cả, buộc những người sản xuất phải giảm chi phí đến mức tối thiểu bằng cách áp dụng kỹ thuật và công nghệ tiên tiến. Do đó thúc đẩy sự tiến bộ của kỹ thuật, công nghệ và sự phát triển của lực lượng sản xuất. Ngoài ra giá cả còn thực hiện chức năng phân phối lại.

 

*Đọc Thêm: Sự Biến Đổi Của Thị Trường & Tính Linh Hoạt Từ Nhà Quảng Cáo Trong Marketing Bất Động Sản

 

Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Giai Đoạn 2011 – 2022 Dưới Góc Nhìn Của Kinh Tế Học

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực. Thị trường bất động sản đã có bước tiến mạnh mẽ về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường ngày càng đông đảo.

 

 

Giá Nhà Đất Trong Hơn Một Thập Kỷ Qua (2010 – 2022)

Nhìn lại bức tranh bất động sản trong 10 năm qua (từ 2010 đến 2022), giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh. Bắt đầu từ giai đoạn 2008 – 2010, nhìn chung giá nhà đất không có nhiều biến động. Tuy nhiên bước sang giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh, mức độ giảm sâu nhất được ghi nhận là ở mức xấp xĩ 50%.

 

Đến thời điểm 2014 – 2019 thì quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50% lên đến 300%. Báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty CBRE Vietnam cho thấy, nguồn cung căn hộ thị trường tại Thành phố Hồ Chí Minh giảm 52%, còn tại Hà Nội thì giảm 24%.

 

Theo nghiên cứu của PropertyGuru, giá nhà tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh tăng 21 lần chỉ sau 16 năm. Giai đoạn 2018 – 2020, giá bất động sản khu vực quanh Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội luôn có mức tăng trên 10%. Bước qua năm 2020-2022, khi Covid-19 diễn biến cực kỳ phức tạp, thị trường thay đổi đột ngột từ hành vi, thị hiếu khách hàng đến những chiến lược phát triển và cách thức kinh doanh.

 

Trong giai đoạn này, việc giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua được thể hiện rõ trên thị trường khi giá nhà đất liên tục thiết lập những cột mốc giá mới mà bỏ xa bảng giá của Nhà nước. Đơn cử nếu vào 2018, một căn biệt thự hơn 400m2 tại Long Biên được định giá 65 tỷ đồng thì đến đầu 2022, giá căn biệt thự này được môi giới gọi chào trả tới 140 tỷ đồng. 

 

Thị Trường Bất Động Sản Giai Đoạn 2011 – 2022

Trong hơn 10 năm qua, thị trường trải qua nhiều thăng trầm nhưng đáng chú ý hơn hết là sự trở lại ngoạn mục của hầu hết các phân khúc bất động sản.

 

Giai đoạn 2011 – 2013

Từng ghi nhận con số vô cùng kinh hoàng về thời kỳ chạm đáy, đây là giai đoạn đóng băng, do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản. Bong bóng bất động sản vỡ, mức giá sản phẩm liên tục lao dốc không phanh với mức giảm sâu.

 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong chu kỳ đáy của cuộc khủng hoảng bất động sản, tính đến 31/12/2012, số đơn vị kinh doanh thua lỗ là 17.000 doanh nghiệp. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1%.

 

Một loạt giải pháp được Nhà nước đưa ra nhằm phục hồi thị trường. Cụ thể là gói 30.000 tỷ hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 188 với quy định theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp và chủ đầu tư. Động thái này đã đẩy thị trường địa ốc đi lên nhờ lượng giao dịch tích cực từ thị phần này.

 

*Xem Ngay: Chuyển Đổi Số Ngành Bất động Sản: Khi Thị Trường Định Hình Công Nghệ

 

Giai đoạn 2014 – 2019

Sau khi thị trường địa ốc thoát đáy ở thời điểm 2013, giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi và sang trang mới huy hoàng. Theo Bộ Xây dựng, năm 2014 lượng giao dịch thành công tăng gấp 2 lần so với năm 2013. Một trong những lý do tạo đà cho bước tiến này là do Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

 

 

Giai đoạn 2020 – 2022

Đợt bùng phát dịch bệnh từ đầu năm 2020 đã khiến thị trường bất động sản phải hứng chịu “cú sốc” đầu tiên – các kế hoạch của doanh nghiệp bị đảo lộn, công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án, … phải dừng hay trì hoãn vô thời hạn. Thị trường vốn khan hiếm nguồn cung kéo dài từ năm 2019 lại “khó chồng khó” khiến bất động sản rơi vào giai đoạn “ngủ đông,” giao dịch sụt giảm chưa từng thấy.

 

Theo thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Quý I/2020 so với thời điểm cuối năm 2019, tổng dư nợ toàn ngành tăng 160,1 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên dư nợ tín dụng về bất động sản chỉ tăng 4,596 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019. Nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng bất động sản giảm chủ yếu là do Quý I/2020 chính là khoảng thời gian đại dịch COVID-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm. Dù vậy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở trung, cao cấp vẫn tăng và giá cũng tăng lên đáng kể. 

 

*Xem Thêm: Thị Trường Bất Động Sản Quý IV/2022: “Bàn Tay Vô Hình” Được Kích Hoạt!

 

Thị Trường Bất Động Sản Là Sự Phản Ánh Của Nền Kinh Tế Hỗn Hợp Tại Việt Nam

Thị Trường Bất Động Sản Dưới Sự Kiểm Soát Của Nhà Nước & Chính Phủ

Như bạn đã biết, nền kinh tế hỗn hợp được điều tiết bởi “bàn tay vô hình – thị rường” và “bàn tay hữu hình – Nhà nước” để đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Trong nền kinh tế này, Nhà nước sử dụng một hệ thống các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào đời sống kinh tế – xã hội, nhằm giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế cũng như đời sống xã hội. Sự điều tiết của Nhà nước về kinh tế trở nên cần thiết đối với việc thực hiện chính sách xã hội và chiến lược xã hội hóa nói chung theo nghĩa rộng.

 

 

Khi thị trường xuất hiện những tình trạng ôm hàng, thổi giá, bong bóng,… thì vai trò của Nhà nước sẽ ngay lập tức sẽ được kích hoạt, nhằm thể hiện khả năng điều tiết của mình khi sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Một cách rõ ràng nhất, Nhà nước vừa tạo lập môi trường khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản vừa hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch.

 

Biểu Hiện Của Một Thị Trường Bất Động Sản Minh Bạch

Một trong những hình thức Nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản là thông qua hệ thống pháp luật. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản góp phần xác lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư của các chủ thể kinh doanh bất động sản.

 

Thị trường bất động sản công khai, minh bạch là thị trường mà ở đó các giao dịch được thực hiện dễ dàng, thuận tiện và an toàn về mặt pháp lý đồng hành với hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn giản.

 

*Xem Thêm: Thị Trường Bất Động Sản Là Sự Phản Ánh Của Nền Kinh Tế Hỗn Hợp Tại Việt Nam

 

Munkas Creative Agency